上周，功夫君曾写过南庄 民旺云城 开发商被申请破产，前期利用“返租协议”吸引投资者上钩。

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当中有粉丝@劳先生在评论区透露： 石湾鄱阳城的开发商在申请破产，自己同样被商铺返租坑惨了。

到底发生了什么？这是一个既悲伤又无奈的故事。

01、物业无产权，返租一拖再拖

鄱阳城众创小镇位于魁奇路以北，南海大道以东的禅城石湾鄱阳村界内，前身是鄱阳北工业园，是石湾镇街道对老旧工业区进行活化的工程。

该小镇占地面积超110亩，建筑面积约12万㎡，分为三期开发。其中，一期为创业办公区，二期为岭南民国风情商业街区，以餐饮、培训、娱乐业态为主，三期为酒店公寓。

鄱阳城

2020年，劳先生以总价13.3万买下鄱阳城商铺，结果给了首付后，签合同时才发现， 该商铺只有使用权。

劳先生回忆道： “当时知道物业无产权后，当场就提出要退款，然而得到的却是对方各种恐吓，最终无奈之下还是签了合同。”

鄱阳城

跟民旺云城一样，鄱阳城除了物业无产权外，还捆绑“返租协议”。

劳先生表示： “开发商指定了第三方公司统一运营管理，还一次性收取了一笔5万元运营费用。”

《项目委托经营合同》提到，物业将委托给佛山市丰合物业管理公司统一策划推广及经营管理， 委托期限20年。

委托使用和经营约定期限内，丰合公司可根据商铺的运营需求对物业进行改造，对外经营管理期间实行统一的管理方式进行经营和收益，包括 统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动 等。

至于收益，主要分为 返租固定保底收益和可分配租金收入 ，具体承诺如下：

此外，合同还约定，若8年后，买家不想要该商铺，可选择 开发商按转让款90%回购 ；若是10年出售商铺，开发商按转让款总额80%回购。

当初项目把收益说得天花乱坠，如今却难以兑现。

劳先生表示： “当时商铺说好12月交钱，1月开始返租，但我1月底没拿到，他们跟我说2月，结果3月底才开始拿到，每个月的返租都是一拖再拖。线上找的客服如同机器人般回复，咨询电话甚至欠费停机。”

“如今，每个月拿着不按时给的1330元保底收益，不知下个月还能否收到。运营商一开始就如此不守信，怎么能保证以后8年10年的承诺能兑现呢。” 劳先生无奈地补充道。

鄱阳城

除了商铺外，鄱阳城的公寓亦出现过问题。有买家表示 公寓曾逾期交付，但开发商合同约定的违约补偿金就迟迟不付。 不过幸好公寓最终还是交付了，比烂尾要强不少。

02、律师：开发商已申请破产，曾多次变更法人代表

功夫君在小红书、知乎等平台中也搜到，不少市民也反映被鄱阳城商铺、公寓坑惨了。

据了解，目前部分买家已经找律师解决问题，律师表示 开发商目前已申请破产，在走破产程序，法院一旦受理，建议买家第一时间申报债权。

从天眼查可知，鄱阳城开发商 佛山市瑞弘物业有限公司涉及“自身风险”463条，还经历过多次法定代表人变更、投资人变更。

该公司涉及的合同纠纷案件多达88宗；前任法人代表魏常军成为了关联限制消费对象。

03、小镇内餐饮业居多，还在对外招租

功夫君近期走访鄱阳城发现，小镇内业态还蛮丰富，以餐饮业居多，部分商铺为服饰、美容、健身、教育机构、创意工作室等。

鄱阳城业态

然而整体小镇很冷清，除了部分茶楼有阿叔阿姨帮衬外，不少中央广场旁的商铺都关门大吉，来往最多的是外卖小哥，部分楼上铺还是毛坯状态。

功夫君致电项目招商中心，对方表示： “目前商场都是统一出租，统一管理，若是靠近中央广场约40多㎡的商铺，大概月租金约100元/㎡（已含管理费）。”

鄱阳城

从大众点评可知，不少市民对该小镇还是比较认可，欧式建筑吸引不少年轻人前往打卡。然而该小镇背后却有着这样不堪的故事，让买家们十分寒心。

对于开发商承诺的返租，功夫君还是要提醒一下，由于使用权项目没有产权，将来不能转手变现，也不能抵押贷款，基本没有保值增值的可能， 唯一获取收益的途径只有出租。

在租金回报上，有些项目会采用返租形式包装， “×年返租，租金回报×%”、“不用自己操心，每月都有一笔租金收益到账” 等说辞看起来都很诱人。

天上不会无缘无故掉馅饼，真有这么好的收益，开发商干嘛不自己把钱赚了呢？还要跟你分享？说白了，你眼里看的是租金，人家看中的是你的本金。

因此，各位市民购房置业时要多多留心，尤其是使用权项目，别把自己辛苦挣来的血汗钱搭进去啦！